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呼和浩特市房价还有上涨空间

  提要:受内蒙古金融行业协会、内蒙古大学EDP中心之邀,我国著名财经评论员叶檀近日做客呼和浩特市,就我区房价等问题说出了自己的观点。

  “呼市的房价还有上涨空间”

  记者:现在有人预期2015年呼市的房价会涨到每平米1.5万元。您大概预测一下呼包鄂3个城市房价的走势是怎么样?

  叶檀:3个不同的城市房价前景不一样的,有的涨得慢一点,人口基数大一点,它未来还会有一个上涨的过程;有的城市因为确实已经上涨得很过了,导致当地的通胀已经非常的高,我认为这样的城市其实房价会有所下行。

  简单来说,这3个城市有可能鄂尔多斯已经偏高,像呼市有可能会有一个略微上涨的区间,因为现在两地房价还是不一样的。至于说是涨到每平米1.5万还是2万,取决于当地人的财富生成情况,以及购买情况。

  我认为,第一增速会比以前慢,只要是限购,房价增速一定会比以前慢。第二是在限购之后,在房地产价格上涨的过程中有可能会是一个缓慢上升的过程,但是我所指的缓慢并不是说跟北京等城市比,这些城市的房价已经松动,我所指的缓慢只是和鄂尔多斯这样的城市相比,所以相比其他城市,有可能会相应偏快一点。因为现在的经济热,或者是财富的聚集,或者是人流的聚集还是在往这走,所以房价上升还是可以预期的。

  “房地产调控缺的是决心”

  记者:现在楼市调控比较热点的话题就是限购,从4月份开始呼市就进行限购了,但是好像效果不是很明显,价格还是一直在涨,而且涨幅在二三线城市很靠前的位置,尤其是二三线城市的房价会一直这样涨下去吗?什么时候能够稳定住,什么时候会出现很多专家所预期的拐点?

  叶檀:二三线城市的房价确实上升比较快,最近所谓的调控成果主要是指一线城市成交量和它的房价有所松动,成交量大幅下滑。但是,二三线城市的房价依然在上涨,所以我们看到这次调控过程中,现在限购主要也是针对二三线城市,甚至三四线城市开始限购。

  限购后遗症非常大,恐怕难以维持长久。所以对于房地产调控来说,要解决房价问题,一般来说有两个釜底抽薪的手段,第一个就是抑制货币泡沫,也就是说把通胀的预期压下去。第二是实行房产税,实行房产税之后可以提高持有成本,或者把投资的收益控制在某个范围之内。比如说像呼市房价在涨,房地产的投资收益会越来越高,如果这时候把投资收益预期给压下去,就是说不管房价怎么涨,他的投资收益永远在30万、50万,那么很多人去投资房地产的动机、动力也就没有了。如果说现在三四线房地产价格继续节节上升的话,恐怕很难有一个特别好的手段,因为你不可能说所有的三四线城市全部都限购,这也不太现实。

  怎么样调控房地产,我想现在缺的确实不是调控的办法,缺的是调控的决心和技巧。如果是用回归计划经济的方法,我想不是太好的方法。最好的方法其实是财税政策,是货币政策。只要任何一个房地产泡沫,不管是日本,美国次贷危机爆发之前也好,只要有一个压低货币泡沫的过程,房地产泡沫就会自然消失,现在通胀预期那么强烈,房地产泡沫很难消失。

  “不是钱多了就能成为金融中心”

  记者:鄂尔多斯是大家现在比较关注的城市,现在有2000多亿的民间资本,而且说要打造西部的金融重镇,您认为它的优势和劣势在哪?

  叶檀:我想很多人觉得钱多了就成金融中心了,这其实不是,我倒期望鄂尔多斯成为金融中心,但有很多时候你没有一个好的体制,金融中心就建不起来,我们知道,像中国农村的存款是比较多的,但农村从来没有成为金融中心,相反存款不断从农村被吸纳到城市。城市大部分是金融中心,因为资金的配置、使用、金融人才都聚集在这样的地方,所以才成为金融中心。

  鄂尔多斯应该建立有序的环境,资金的有序融通的环境,资金有效配置的环境,如果把所有的资金不是拿来孵化新的产业,不是跟资本市场结合在一起,不跟利率市值化结合在一起,我想这个东西是难以久远的。

  还有很多人说,我只要把资金留在鄂尔多斯就可以了,那样鄂尔多斯还是金融中心。

  金融中心一个最大的要点是融通天下,是配置资金。我们知道像民国的票号,山西平遥那些地方,那么偏远,它没有资金,当地的资金当然比较多,但它最重要的是把它的资金随着商人配置到了全国,甚至配置到了现在的蒙古国、俄罗斯这些地方,有商人就有资金的配置,而且动用资金的力量非常强,配置的力量非常强,只有这样的一群金融家聚集在鄂尔多斯,然后政策允许这样的金融家存在,鄂尔多斯才能成为金融中心。(燕燕飞 王树天)